「区画整理の破綻とは？」

テレビでも放映された（噂の東京マガジン　平成13年２月２５日）、破綻した紙敷の区画整理とは？

区画整理事業の破綻は、未だかつて日本にはないそうでして、何をもって法的に破綻といえるのかはまだハッキリしていません。
区画整理組合の組合員が、有限責任を負うのか、無限責任を負うのか、有限責任ならば、その限度は区画整理地内に持つ従前地分なのか、あるいは、仮換地なのか、もしくは、減歩された面積分なのか……。

「財政破綻」　の意は、紙敷の区画整理事業をプロジェクト、または、保留地を自己資本とする企業体としてみた場合、債務超過の状態にあるということです。

現在、組合に残っている保留地は総額で85億円に満たないのですが、組合が金融機関に返済しなければならない借入金が約170億円、進捗率80％の区画整理事業ののこり20％を仕上げるために必要な資金が60億円以上必要とされています。

つまり、８５億円－（１７０億円＋６０億円）＝－１４５億円の債務超過ということです。


※	従前地＝	区画整理をする前の状態の所有地
	仮換地＝	区画整理完了後の所などを捻出するために従前地から一定割合のの土地を減歩した土地
	減換歩＝	事業資金や道路用地を捻出する為に従前地から一定割合の土地を組合に拠出すること
	保留地＝	売却して事業資金にあてるために、減歩により拠出された土地を集めたもの

行政の何が住民を無視した事になっていると考えられるのでしょうか？

紙敷土地区画整理組合には約３５０人の組合員がいますが、実際に意思決定に参画しているのは５０人（理事・総代）で、のこりの３００人（一般地権者）は蚊帳の外に置かれたいました。

理事・総代は選挙などにより組合員から選出された人々、というこうとになっていますが、実際は前もって一部の理事（理事長・副理事長）からお願いされた人々がなっているようです。

この理事・総代により理事会・総代会が開かれ、組合運営にかかる採決をとっているのですが、議案をつくるのはほとんど松戸市都市整備課もしくは都市整備課から組合に派遣された事務局長です。

彼らが３００人の一般地権者に平成１２年まで全く知らせずに以下のことを決めてしました。


●	保留地売買契約を工事発注契約と同時に結び、地価変動リスクのヘッジを行わなかったこと（これは、当時の松原都市部長などの強い斡旋でこうなりました）
●	地価下落局面でも保留地売買を急がなかったこと
●	土地売買先を見つけないまま保留地売却予定先（デベロッパー）との基本契約（工事発注をするかわりに保留地を購入してもらう約束　売買契約ではありません）を破棄してしまったこと
●	１００億円以上の公共財（広域幹線道路、駅前広場、河川工事、武蔵野線新駅の大部分）を無償で松戸市に寄贈してしまったこと。

普通、土地区画整理で拠出する公共財は区画道路（家の前の６ｍ道路など）上下水道、ガス管、公園程度なのです。

通常（埼玉県など）、広域幹線道路や駅前広場などは国から「国庫補助金」を受けて作り、区画整理組合には負担させないものなのですが、松戸市は補助金の申請をまったくしていません。

なお、国庫補助金をもらった区画整理組合は国から事業についての監査を受けることになります。

他にもいろいろあります。

松戸市は昔からこのようなやりかたで区画整理をしてきたのだそうですが、今までは地価が常に上昇していたので、結果、他の自治体水準以上に公共財を取られても残った仮換地（完成後は換地といいます）の地価も上がっていたので、地主さんたちは満足していたようです。

ところが、地価が下がれば、保留地の売却代金で事業費が払いきれなくなるわけですから、再減歩（もう一度土地を削って拠出する）　しなければならなくなったのが、紙敷、秋山などの区画整理事業なのです。

紙敷ではさらに始末に悪い事に、通常の区画整理でやっている　「事業の見通しがたってから一斉に仮換地の使用を許可する」　という鉄則を守らずに、「工事が終わった所から虫食い的に建物を建てたり、売却したりすること」　の許可を与えてきた物ですから、実際には　「土地を削って拠出する」　ということは　「家を削るか、金で再減歩分の土地を買い戻すか」　という選択肢になります。

家は削れませんので、金を出すということになると、坪当たり１０万～１６万払わならなくなります。
住宅ローンで個人の借入枠いっぱいになっている場合は、これ以上借入れを起こすことも出来ず、結局、家を手放さなければならなくなってしまうのです。

これが、紙敷土地区画整理の実態です。

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