本町〜二丁目活性化のための提案 丸紅ビル建設計画公開（平成１４年２月２７日）にあたり
平成１４年３月20日
本町自治会へ......... 丸紅への手紙　�@ 丸紅への手紙　�A
�T．セットバックについて
	道路境界から、かなりセットバックしているようである（約５ｍ）。 しかし、この部分に植栽などがあり、一般的には、環境に配慮しているように感じられるが、この地区として望ましい事は、商店街の連続性ではないだろうか。 規模こそ違うが、垣根の付いた一戸建ての様である。 このセットバックは、環境への配慮という事より、道路斜線の緩和が主目的と思われる。 店舗部分も、階高を稼ぐために、床が道路面より50〜60ｃｍほど下げられている。 そのうえ官民境に植樹がされており、とても中心商店街地区としての連続性が担保されるとは思えない。 また、１階の店舗部分以外は、居住者の共用スペースとなっており、ここのプライバシー確保の点からは植樹も必要と思われるが、この地区の特性を考慮すれば、好ましいとは考えにくい。 どららかといえば、住居系用途における設計と思われる。 容積消化ののために、このような閉鎖的な構造とするより、むしろ、開放性・連続性などを考慮した設計が好ましい。
�U．ふれあい通りの車道化の問題
	現状の松戸駅西ロの混雑の要因として、道路の絶対量の少なさがあげられるが、交差点の多さも問題と思われる。 特に、僅か150ｍの駅前通りに中通り・高砂通りの交差点が専在する。 中通りが途中で歩行者専用となる現状においても、横断する車両、歩行者により駅前通りの交通が妨げられている。 ふれあい通りは「単なる車道化」で終わらせてしまってはならない。 「ふれあい通り」に車両通行が可能となっても、それが単なる車両通過路とならぬよう、本町・千葉銀行より「ふれあい通り」にいたる通りを、同一デザインとし、歩道を広げ、一方通行とし、歩行者／買い物客もゆっくりと回遊できるようにするべきである。
�V．貫通道路について
	現計画（丸紅案）では、住居主体のため、貫通路は不要としてある。 ただし、地権者にとっても、現況の所有形態を残した場合、Ｌ型の貫通路は旧水戸街道沿道へのアクセスとして有効と同時に、絶対に必要なものではないだろうか。 おそらく、将来も旧水戸街道は、路上荷捌きが許される事は考えられないだろう。 であればこと、この貫通路が重要なのである。 求道に面した商店の間口の狭い敷地で、旧道側に荷捌きスペースを作るのは困難であるが、裏通りによって問題は解消する。 しかし、この貫通路が直線道路では「通過交通の抜け道」となることが予測される。 沿道地権者へを配慮し、Ｌ字型として旧道へ接続する事が好ましいのではないだろうか。 このＬ字道路の沿道には、地域商店の「共同荷捌き駐車場」なども考えられる。 （これは国の駐車場施策としてとりあげられているはずである。自治体の補助も可能ではないだろうか？）
�W．部分的な共同化も可能では
	上記Ｌ字型道路により、大規模土地所有者の敷地が分断されてしまうが、残りの土地（旧道側）でおおむね５００�uほど残る。この面積は、将来単独ビルを作るような状況になっても、敷地面積として十分であり、しかも、縦横比が１：５から１：３程度になり、利用しやすくなる。 そして、２面、３面接道となる事から、採光条件の厳しい居住用ビル（マンション）も建てやすくなるであろう。 近隣地権者のＬ字型道路の東側に残った部分を、丸紅ビルと共同化する事は出来ないだろうか。 そうすることによって、丸紅用地もかなり整形化する事が出来、マンション以外の用途も十分考えられるようになるはずである。 その他、他の小規模敷地所有者との交換を実施したと仮定すると、敷地面積４,５００�uほどになり、許容床面積は１８,０００�u程度になる。
�Y．考えられる建物用途
	�@	まず、公共施設として図書館・生涯学習センター、そして松戸市民課ほかの窓口業務も考えられる。
		現在の松戸市図書館は約２千�uであるが、図書館としては、少なくとも４〜５干�uは必要であろう。 その他、合築予定の公共施設を加えれば、全許容容積のうち、７〜８千�uは消化可能と思われる。
	�A	次に、立体駐車場が考えられる。
		伊勢丹南側道路沿いに、現在駐車場増築計画（４００台収容可能）があるが、伊勢丹の駐車場はまだまだ不足するはずである。 柏の高島屋は専用で約９００台の収容能力があるのにくらべ、伊勢丹はその半分である。 さらに、公共施設の駐車需要も考えられる。 前記�@の公共施設のものも加わる可能性も考慮すべきでないか。 南西角地に１,１００�u程の土地があり、駐車場の容積緩和で５,５００�uほどの床を設けることができ、１３０台程度の収容は十分可能である。 １階部分は商業利用。 Ｌ字型道路からの出入りとすれば、旧道への負担は最小限に抑えられる。
	�B	公共施設、駐車場合計で全許容容積のうち、１万２千�u程度は十分消化可能である。
		（駐車場の緩和分含まず） 残りの床面積は、６千�uほどあり、80戸程度のマンションが可能となる。
	�C	公共施設を約８千�uと仮定したが、住居部などを商業利用とする事も出来、共同化する所有者用の権利床も考えられる。
		西口の商店はかなり分散しており、集積効果が少ない。 この際、まず、ふれあい通りに出来るだけ商業集積を図ることが一つの考え方である。 ここで、集積の効果があれば、やがて、周辺へも滲みだすはずである。 現在の計画のままでは共倒れとなり兼ねない。
	�D	さらに、松戸で求めるものとしてシティホテルが挙げられる。
		現状の不整形な敷地では補助対象の要件となる大規模な宴会場は無理と思われるが、敷地の整形化で十分可能になるはずであろう。 八千代緑ヶ丘の駅前にも、シティホテル（マンションと併設：ＣＭで話題のアパホテル）の計画ある。 同市には、他にもシティホテルが存在しているはずである。今の松戸で需要がないとは思えない。 更に、将来、江戸川に水上バスが実現すれば、観光の中継拠点としての需要が考えられる。 現在、東京ディズニーランドから離れた所でも、ディズニーのグッドネイバーホテル（準公認）が指定されているが（錦糸町、東陽町など）、まだまだ不定している状態という。
考えられる建物用途
青は既存建物および隣地 A敷地： 整形であり、まとまった面積があり自由度が高い。 総合設計などによる容積上乗せも可能ではないか。 B敷地： 面積がせまく、道路斜線の影響が大きい。 高層部分は、南東側（他の敷地と接する部分）となり、居住部分としては不適。 １階あたり面積が広階段が少ない建物が適当。 したがって公共施設などが適当ではないか。 C敷地： 南側接道条件がよいため、高層化が可能。 マンションに適している。 D敷地： 小規模地権者の交換用地として考えれる。
松戸市が求めている建物 ○ 生涯学習センター（市の事業） ○ シティホテル（市の誘致事業、条例による補助あり） 以上は、総合計画の位置づけがある。 ○ 集奮力のある商業施設 何ら位置づけはないが、既存施設と共倒れにならない限り、商業活性化、さらに松戸全体の魅力をアップさせるためにも必要と思われる施設 （既専施設と統合しないものの例） ・ 東急ハンズ、ヨドバシカメラ、さ＜らや等： 東葛地区にも競合店なし ・ 三越小型店： 百貨店というより三十〜五十貨店であり、総合百貨店の伊勢丹とは共有可能ではないか（吉祥寺、多摩などに出店） そこで A敷地： 生涯学習センター（図書館） B敷地： 地下部駐車場　下層部中規模店舗　上層部シティホテル 　C敷地： マンション（1階部分は店舗） 以上をを提案する
	本町／二丁目　丸紅ビル計画をより良くする会 西口の挑戦
	丸紅問題について　本町ジャーナル