都市計画法では開発行為について「主として建築物の建築または特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」と定義しています。

これを簡単な言葉に置き換えると「宅地ではない土地を宅地にするための行為」ということになります。

それでは「宅地って何？」という疑問が出てきます。

都市計画法でいう宅地とは、「建物を建てるのにふさわしい土地」をいいます。

そして「建物を建てるのにふさわしい土地」とは、その敷地が道路が面していることはもちろん、下水道施設や消防水利施設など「宅地としての機能と安全性が備わっている土地」を指します。

開発許可制度とは「土地の区画形質の変更が生じるような土地や計画」について、開発許可で見ることにより一定の水準（予定建築物に対する宅地としての機能と安全性）を保たせる事を目的とした制度と言うことができます。

　

それでは、具体的にどういう行為が「土地の区画形質の変更（開発行為）」になるのか？

インターネットなどで調べてみると解りますが、「土地の区画形質の変更」については、各許可権者（都道府県や市）などによりとらえ方が少しずつ異なっていますので、ここでは一般的に「土地の区画形質の変更（開発行為）」とされる事柄について述べることとします。

①地目の変更：	土地登記簿の地目が農地（田、畑）など、宅地以外の土地を宅地とする行為（農地の場合「農地転用手続」をさせるなど、適正な地目変更を行わせます。また、これまで建物の敷地として使用されていなかった土地に「宅地」として使用するのに充分な機能・安全性を整備する必要があります。）

②造成行為：	造成（土を削ったり，土を盛ったりする）工事を伴う場合。（造成に伴って設置される擁壁の設計など，造成された宅地の安全性を見る必要があります。）

③公共施設の整備を伴う場合：
	大きな敷地に道路を造って、戸建て住宅用地などにする場合や、逆に道路を廃止して敷地をまとめてマンション用地などにする場合など。（公共施設の適正な管理をするのに必要なため。）なお、公共施設とは、都市計画法では「道路、公園、下水道、緑地、広場、河川、運河、水路及び消防の用に供する貯水施設」と定義されています。

以上が一般的に「土地の区画形質の変更」として捉えられている行為です。

この「区画形質の変更」に該当する敷地面積が一定の規模以上となる場合には「開発許可」の手続きが必要となります。

　

開発許可の対象となると、前述の「宅地としての機能と安全性」を確保するための協議、例えば、雨水を抑制したり、消火栓を配置したり、給水の協議も開発の許可手続の中でやらなければならないし、また、公園を造る必要があったり、場合によっては教育施設（小・中学校）や鉄道施設の用地確保などまで、予定建築物や開発区域の面積により様々な協議を行う必要が生じてきます。